美國房地產這樣看端倪 學區房怎麼買
前幾篇寫到關鍵字：美國留學，學區房。到底怎麼看學區房？又應該怎麼出價？
Choyce既然開了頭就完成給大家參考。
在美國買賣房地產都是透明公開，可查詢過往屋主購入價格，使用期限，出價金額與房地產詳細資料。絕對不怕被騙（除非你找錯房仲業者，或者所託非人被親朋好友騙了）
推薦查詢『Redfin』『Zillow』買房APP，加上『ESCROW』第三方公證履約單位就萬無一失。
內容目錄
關於美國留學，你應該要先看：
在美國置產，選擇好學區的房地產，相對抗跌還更有增值空間，
以這個例子來說，上市超過40天了才終於掛上其他順位出售，最簡單的理由：這裡高中學區評分跟隔壁學區差太多。
以住家附近的物件為例，同樣是炙手可熱的Walnut City，同樣的郵遞區號。（這不是Choyce購入房地產，只簡單挑選一間為案例做說明。
可看到物件剛好在兩個學區之間，右邊是10分學區（Walnut)，左邊是4分學區(Nogales)
如果是你會選哪一個？
從買房APP可推估是否為你理想中的學區房。
小學6分，沒有國中資訊，高中只有4分（滿分為10分。
評估分數為綜合評估，以該校學生綜合表現作為全國學校評比。
學區評分查詢：https://www.greatschools.org/gk/ratings/
房屋詳細資料可參考。
房屋不只要看房價，看學區，更要參考地坪。
購屋選擇排序：兩層樓或以上>平房（單層）樓房>與鄰棟相接的雙拼房
另外，我個人不推薦有游泳池的房屋，萬一有人闖空門進來游泳，萬一溺死了須由屋主負全責。加上游泳池維護費用高，加州水費特別貴，家中有游泳池是一個大累贅。（但不是每個人都這麼想
在美國買房要看建坪與地坪，尤其搭上加州2021年底發布最新政令，買一棟可改建成四棟，獨棟房地產顯得特別值錢。
購屋成交價中，已經包含給仲介的佣金（2.5%)，但申辦過程中，應該給付給第三方公證單位Escrow的手續費與履約保證金，銀行貸款所需要的文件費與行政費用，則不包含在房價中。
在美國買房更別忘了每年都要繳交的地價稅，
app裡清楚揭露每年地價稅漲幅與跌幅，根據房屋現值計算（公家單位評估，非市場價值）
有些地點還會額外加收開發税（南加爾灣另外加收1%開發税，相對於其他地點，買在爾灣的追加成本更高）但爾灣市非常受中國人與台灣人歡迎的新興開發地區，爾灣高中評分也很高，是南加最受歡迎的房地產區之一。
當然，房子出價也要從屋況評估，若是屋況不佳，購入後還要花大把金錢請工人來修繕，更怕有些施工項目還要畫藍圖申請市政府核發許可，施工過程也要請示政府派人來檢核，這些人事與建材成本，在在都反映在房價上。
看起來買舊屋有點麻煩？
在老區買新屋可要碰運氣，再加上最近運費高漲，建材奇缺，人工成本暴增，Walnut新屋報價都非常可觀囉！
可看到這間物件上市價格與成交歷史，從第一代屋主1977年購買開始到現在都清楚明白公開公正查詢。
當初一棟六萬多元，四十年後現值超過百萬美元了。
大家都很關心的美國房貸與延伸成本
- 外國人沒有美國信用評分，取得貸款條件相對弱勢，若是以牌告價成交這間物件，以頭期款4成來計算，大約是下列這個數字。
- 每年繳付1%或者以上的地價稅（一百萬的房產每年約1萬美地價稅
- 還有房屋險（估價約每年1600美元）
- 社區管理費（如果有社區管理委員的話）
- 另外還有每個月給園丁的費用（非定額，社區統一規定，有專人來庭院中整理落葉等
- 垃圾處理費（每週固定時間把垃圾桶推出去）粗估70美/月
- 水費電費瓦斯費等等（粗估200美/月
但是！外國人怎麼貸款？
正常貸款流程跟台灣差不多，提供擔保品，保證人，與信用評分，個人還款能力評估，銀行往來明細帳戶（近三個月的銀行資產報告）以及在美停留的時間與身份等等，都會影響銀行提供貸款的意願與成數。
Choyce很幸運，有超級強大的房仲朋友，也有保證人，可拿到相對優惠的條件，順利貸款購買新屋。
建議在台灣貸款利息更低，從銀行貸款取得現金後，來美國以現金購屋可省下上述一系列的評估。
我是不打算把現金都壓在一棟房子上，保留資金在手還可以做更多彈性靈活運用，也幸運取得貸款就這樣順利買到夢想屋。
好的房仲帶你上天堂，買到好物件真的不是夢。
以上是我成功取得夢想屋的過程，第一次出手就買到好房子，都靠好友相助，讓我順利在美國定居留學。
買房APP下載，你也可以是美國房地產達人（但真正成交還是得委託房屋仲介，找對仲介才能事半功倍）
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