美國房地產這樣看端倪 學區房怎麼買

前幾篇寫到關鍵字:美國留學,學區房。到底怎麼看學區房?又應該怎麼出價?

Choyce既然開了頭就完成給大家參考。

在美國買賣房地產都是透明公開,可查詢過往屋主購入價格,使用期限,出價金額與房地產詳細資料。絕對不怕被騙(除非你找錯房仲業者,或者所託非人被親朋好友騙了)

推薦查詢『Redfin』『Zillow』買房APP,加上『ESCROW』第三方公證履約單位就萬無一失。

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在美國置產,選擇好學區的房地產,相對抗跌還更有增值空間,

以這個例子來說,上市超過40天了才終於掛上其他順位出售,最簡單的理由:這裡高中學區評分跟隔壁學區差太多。

以住家附近的物件為例,同樣是炙手可熱的Walnut City,同樣的郵遞區號。(這不是Choyce購入房地產,只簡單挑選一間為案例做說明。

可看到物件剛好在兩個學區之間,右邊是10分學區(Walnut),左邊是4分學區(Nogales)

如果是你會選哪一個?

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從買房APP可推估是否為你理想中的學區房。

小學6分,沒有國中資訊,高中只有4分(滿分為10分。

評估分數為綜合評估,以該校學生綜合表現作為全國學校評比。

學區評分查詢:https://www.greatschools.org/gk/ratings/

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房屋詳細資料可參考。

房屋不只要看房價,看學區,更要參考地坪。

購屋選擇排序:兩層樓或以上>平房(單層)樓房>與鄰棟相接的雙拼房

另外,我個人不推薦有游泳池的房屋,萬一有人闖空門進來游泳,萬一溺死了須由屋主負全責。加上游泳池維護費用高,加州水費特別貴,家中有游泳池是一個大累贅。(但不是每個人都這麼想

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在美國買房要看建坪與地坪,尤其搭上加州2021年底發布最新政令,買一棟可改建成四棟,獨棟房地產顯得特別值錢。

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購屋成交價中,已經包含給仲介的佣金(2.5%),但申辦過程中,應該給付給第三方公證單位Escrow的手續費與履約保證金,銀行貸款所需要的文件費與行政費用,則不包含在房價中。

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在美國買房更別忘了每年都要繳交的地價稅,

app裡清楚揭露每年地價稅漲幅與跌幅,根據房屋現值計算(公家單位評估,非市場價值)

有些地點還會額外加收開發税(南加爾灣另外加收1%開發税,相對於其他地點,買在爾灣的追加成本更高)但爾灣市非常受中國人與台灣人歡迎的新興開發地區,爾灣高中評分也很高,是南加最受歡迎的房地產區之一。

當然,房子出價也要從屋況評估,若是屋況不佳,購入後還要花大把金錢請工人來修繕,更怕有些施工項目還要畫藍圖申請市政府核發許可,施工過程也要請示政府派人來檢核,這些人事與建材成本,在在都反映在房價上。

看起來買舊屋有點麻煩?

在老區買新屋可要碰運氣,再加上最近運費高漲,建材奇缺,人工成本暴增,Walnut新屋報價都非常可觀囉!

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可看到這間物件上市價格與成交歷史,從第一代屋主1977年購買開始到現在都清楚明白公開公正查詢。

當初一棟六萬多元,四十年後現值超過百萬美元了。

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大家都很關心的美國房貸與延伸成本

  • 外國人沒有美國信用評分,取得貸款條件相對弱勢,若是以牌告價成交這間物件,以頭期款4成來計算,大約是下列這個數字。
  • 每年繳付1%或者以上的地價稅(一百萬的房產每年約1萬美地價稅
  • 還有房屋險(估價約每年1600美元)
  • 社區管理費(如果有社區管理委員的話)
  • 另外還有每個月給園丁的費用(非定額,社區統一規定,有專人來庭院中整理落葉等
  • 垃圾處理費(每週固定時間把垃圾桶推出去)粗估70美/月
  • 水費電費瓦斯費等等(粗估200美/月

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但是!外國人怎麼貸款?

正常貸款流程跟台灣差不多,提供擔保品,保證人,與信用評分,個人還款能力評估,銀行往來明細帳戶(近三個月的銀行資產報告)以及在美停留的時間與身份等等,都會影響銀行提供貸款的意願與成數。

Choyce很幸運,有超級強大的房仲朋友,也有保證人,可拿到相對優惠的條件,順利貸款購買新屋。

建議在台灣貸款利息更低,從銀行貸款取得現金後,來美國以現金購屋可省下上述一系列的評估。

我是不打算把現金都壓在一棟房子上,保留資金在手還可以做更多彈性靈活運用,也幸運取得貸款就這樣順利買到夢想屋。

好的房仲帶你上天堂,買到好物件真的不是夢。

以上是我成功取得夢想屋的過程,第一次出手就買到好房子,都靠好友相助,讓我順利在美國定居留學。

買房APP下載,你也可以是美國房地產達人(但真正成交還是得委託房屋仲介,找對仲介才能事半功倍)

☑️ https://www.redfin.com/

☑️ https://www.zillow.com/

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🌟美國保險(留學險壽險):https://line.me/ti/p/HDTImpL7jN (台灣出身,美國資深保險經紀人,以line聯繫)

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